ニセコの民泊・貸別荘管理

オーナーを取り巻く状況

ニセコはかつてない賑わいです。2024/25シーズンのリフト・ゴンドラの利用は初めて1,100万回を超え（Uchi Japan）、2025年度には倶知安町・ニセコ町・蘭越町の外国人宿泊者でアメリカがオーストラリアを抜いて最多になりました（北海道新聞）。2026年12月からは、エア・カナダがバンクーバーと新千歳空港を結ぶ季節直行便を予定しています（エア・カナダ）。

一方で、供給はそれ以上に増えています。第三者のデータ（BNB Calc）によると、倶知安町の民泊・貸別荘の掲載数は2026年9月までの1年で約44%増え、1件あたりの売上は下がりました。売上の大半はいまも12月〜3月に集中し、5月と11月が最も弱い月です。

ニセコの物件の運営方法

• 冬は週単位で料金を設定。クリスマス、年末年始、春節、2月のパウダースノーのピーク週を個別に設定し、空きが出ないよう最低宿泊数を調整します。
• グリーンシーズンの集客。夏のイベント、ゴルフ、ラフティング、ハイキング向けの掲載に加え、4〜11月は手数料を18%に下げます。
• 雪と凍結。屋根の積雪チェック、通路と駐車場の除雪、到着のたびの暖房点検、空室時の水抜きを、シーズンごとの料金の冬季パッケージでおこないます。
• 宿泊税。倶知安町は宿泊料金の3%で、北海道の宿泊税を含みます。1泊8万円なら2,400円です。ニセコ町は現在1人1泊100〜2,000円に北海道の宿泊税が加わり、2026年11月から宿泊料金の3%に移行する方針が示されています（時期は町にご確認ください）。宿泊日ごとに適用される税率を町に確認して計算します。Airbnbは日本では宿泊税を徴収しないため、運営側で徴収します。
• パウダーが伝わる写真。不動産専門のカメラマンが冬と夏に撮影します。

購入前に確認したい地域のルール

民泊の場合、北海道は住居専用地域や学校の周辺での営業を制限しており、倶知安町は2026年6月1日に対象区域を見直しました。ニセコのシャレーの多くは旅館業許可（簡易宿所）で運営しています。詳しくは許可ガイドをご覧ください。