民泊か旅館業か：北海道で貸別荘を合法に運営するには
2つの制度の違い、見落としやすい地域のルール、2026年の宿泊税をわかりやすくまとめました。
要点。北海道で1か月未満の宿泊者から料金を受け取るには、年180日まで営業できる民泊の届出（住宅宿泊事業）か、日数の上限がない旅館業許可（簡易宿所）のどちらかが必要です。家主不在型の民泊は、国に登録した住宅宿泊管理業者に管理を委託しなければなりません。ニセコのシャレーの多くは旅館業許可で運営しています。
2つの制度の比較
| 民泊（住宅宿泊事業） | 旅館業（簡易宿所） | |
|---|---|---|
| 営業日数の上限 | 年180日（4月1日から起算） | なし |
| 手続き | 北海道への届出（札幌市内は札幌市） | 保健所の許可 |
| 家主が住んでいない場合 | 住宅宿泊管理業者への委託が必要 | 管理業者の登録制度はなく、許可を受けた営業者が責任を負う |
| 用途地域 | 住居系の地域でも可能。ただし一部の地域では営業日が制限される | 一部の住居系の地域では不可。購入前に確認が必要 |
| 報告 | 2か月ごとに宿泊日数を報告 | 日数の報告は不要 |
北海道の民泊のルール
180日規制
民泊でゲストを泊められるのは、毎年4月1日正午から数えて年180日までです。12月〜3月に売上が集中するスキー物件ならこれで足りることもありますが、グリーンシーズンの収入は限られます。
住宅宿泊管理業者
ゲストの滞在中に家主が不在になる場合、または居室が5を超える場合は、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者1社に管理を委託する必要があります。北海道に本店がある会社の登録窓口は北海道開発局で、標準処理期間は90日です。2025年度に観光庁が登録管理業者44社を検査し35社に是正指導をおこない、2026年度には予約サイトと連携して無登録物件を削除する仕組みを整備しています。
営業が制限される区域と日
北海道と札幌市は、事業者の住まいではない民泊の営業を制限しています。指定された学校から100メートル以内では、授業のある日は営業できません。住居専用地域では、土日祝日と年末年始しか営業できません。対象区域の地図は各市町村が公表しており、毎年見直されます。倶知安町の区域は2026年6月1日に変わりました。
2026年7月には、国が市町村に対し、問題がある地域では騒音の監視を求めるなど、民泊をさらに制限できると通知しました。地域のルールは今後増えると考えておくべきです。
旅館業許可（簡易宿所）
旅館業許可（旅館業法）の簡易宿所営業には日数の上限がないため、通年で貸し出す物件の多くはこちらを使います。許可は北海道の保健所が出し、札幌市、旭川市、函館市、小樽市は市が出します。管理会社が日々の運営をおこなう場合でも、衛生とゲストへの責任は許可を受けた営業者にあります。
フロントを置かない場合、国の指針ではおおむね10分程度での駆けつけが目安で、チェックイン端末などICTを使った本人確認の設備が望ましいとされています。各保健所が独自の基準を定める場合があり、札幌市は10分以内に駆けつけられる事務所の設置を求めています。
2023年12月施行の改正旅館業法により、過大な要求を繰り返すなどのゲストの宿泊を断れるようになり、ゲストへの適切な対応のための従業者研修に努めることも求められるようになりました。
消防
民泊の届出には消防法令適合通知書が必要で、旅館業許可でも通常は求められます。消防法では家主不在型の民泊は旅館・ホテルと同じ扱いになるため、原則として自動火災報知設備と誘導灯が必要です。マンションの一室の場合は、建物全体に影響することがあります。
宿泊者名簿
旅館業では各ゲストの氏名、住所、連絡先を、民泊では氏名、住所、職業を記録します。日本に住所がない外国人のゲストは国籍と旅券番号を記録し、旅券の写しを保管します。名簿は3年間保存します。
2026年の宿泊税と確定申告
北海道は2026年4月1日から、1人1泊ごとに宿泊税を課しています。宿泊料金が2万円未満は100円、2万円以上5万円未満は200円、5万円以上は500円です。多くの市町村が独自の宿泊税を上乗せしています。Airbnbは日本では宿泊税を徴収しないため、運営者が徴収する必要があります。特別徴収義務者は営業者（旅館業の許可を受けた人、民泊の届出をした人）で、管理会社が事務を代行しても申告の義務は営業者にあります。
| 市町村 | 市町村の税率 | 北海道の宿泊税も加算？ |
|---|---|---|
| 倶知安町 | 宿泊料金の3% | 加算なし（3%に含まれる） |
| ニセコ町 | 現在は1人1泊100〜2,000円（料金に応じて）。2026年11月から宿泊料金の3%に移行する方針が示されています（時期は町にご確認ください） | 段階税率では加算。3%移行後は町に確認 |
| 札幌市 | 5万円未満は200円、5万円以上は500円 | 加算 |
| 小樽市 | 200円 | 加算 |
| 富良野市 | 料金に応じて200円、300円、500円 | 加算 |
| 留寿都村 | 料金に応じて100円、200円、500円 | 加算 |
2026年10月時点で各自治体が公表している税率です。最新の税率は必ず各自治体にご確認ください。
民泊の所得と確定申告
国税庁の整理では、住宅宿泊事業による所得は不動産所得ではなく、原則として雑所得（事業として営む場合は事業所得）にあたります。管理会社の月次明細は、売上と経費をまとめる申告の基礎資料になります。個別の判断は税理士にご相談ください。
どちらを選ぶか
- 旅館業許可が向いているのは、通年で貸し出したい、用途地域が許す、建物が消防と建築の基準を満たせる場合です。
- 民泊の届出が向いているのは、主に冬だけ貸し出して残りの期間は自分で使う場合や、用途地域の関係で旅館業許可が取れない場合です。
- 購入前に住所を確認し、学校の周辺や住居専用地域に当たらないかを調べてください。
当社の無料収益シミュレーションでは物件ごとにこの点を確認し、許可の申請については行政書士をご紹介します。あわせて料金や、ニセコ・札幌のページもご覧ください。